Je možné zriadiť predkupné právo in rem samostatnou zmluvou?

Autor: Mgr., Tomáš Čentík
Udalosť: Ulpianus

Abstrakt

Aktuálna súdna a katastrálna prax neposkytuje jednoznačnú a uspokojivú odpoveď na otázku, či možno zriadiť zmluvné predkupné právo k nehnuteľnosti s vecno-právnymi účinkami na základe samostatnej zmluvy. Z tohto dôvodu sa pokúsime poukázať na posledné judikatúrne a katastrálne trendy nazerania na túto otázku a polemizovať nad jednotlivými argumentmi, o ktoré sa opierajú. Spornou je otázka, či vecné predkupné právo k nehnuteľnosti možno zriadiť samostatnou zmluvou bez toho, aby sa muselo jednať o vzťah medzi kupujúcim a predávajúcim, resp. v súvislosti so scudzením nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.

Aktuálna súdna a katastrálna prax neposkytuje jednoznačnú a uspokojivú odpoveď na otázku, či možno zriadiť zmluvné predkupné právo k nehnuteľnosti s vecno-právnymi účinkami na základe samostatnej zmluvy. Z tohto dôvodu sa pokúsime poukázať na posledné judikatúrne a katastrálne trendy nazerania na túto otázku a polemizovať nad jednotlivými argumentmi, o ktoré sa opierajú. Spornou je otázka, či vecné predkupné právo k nehnuteľnosti možno zriadiť samostatnou zmluvou bez toho, aby sa muselo jednať o vzťah medzi kupujúcim a predávajúcim, resp. v súvislosti so scudzením nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.

Úvod do problematiky

Účelom predkupného práva k nehnuteľnosti je po právnej stránke zabezpečiť, aby určitá osoba, ktorej svedčí predkupné právo ( oprávnený), mala možnosť prednostne nadobudnúť nehnuteľnosť v prípade, ak sa vlastník tejto nehnuteľnosti (povinný) rozhodne vlastnícke právo k nehnuteľnosti previesť na inú osobu. Tejto možnosti oprávneného zodpovedá záväzok povinného, ktorý zamýšľa previesť vlastnícke právo, ponúknuť túto nehnuteľnosť prednostne oprávnenému ako osobe, ktorá má k danej nehnuteľnosti predkupné právo. Z uvedeného vyplýva, že predkupné právo sa aktivizuje až momentom, keď povinná osoba chce vec predať alebo scudziť iným spôsobom – inak povedané predkupné právo neumožňuje osobe oprávnenej domáhať sa u povinnej osoby predaja proti jej vôli.

Zmluvné predkupné právo teda zaťažuje povinný subjekt, aby v prípade záujmu scudziť vec, najprv ponúkol túto vec na predaj oprávnenej osobe z predkupného práva. Rozlišujeme predkupné právo in personam, ktoré ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na predaj a predkupné právo in rem pôsobí aj voči nástupcom osoby povinnej z predkupného práva (t.j. ďalším vlastníkom nehnuteľnosti).

Rozdiel medzi predkupným právom s obligačnými a vecno-právnymi účinkami spočíva najmä v tom, že pokiaľ pri obligačnom práve oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak predkupné právo ako také zaniká (ostáva už iba možnosť uplatnenia náhrady prípadnej škody, ktorá vznikla z porušenia predkupného práva). Ak má však predkupné právo vecno-právne účinky, tak odmietnutie ponuky oprávnenou osobou nespôsobuje zánik predkupného práva. Povinná osoba síce môže predať vec tretiemu subjektu, avšak nakoľko sa jedná o vecné právo, tak predá mu ju s právnym obmedzením, ktorého obsahom je povinnosť rešpektovať právo osoby oprávnenej z predkupného práva na prednostnú kúpu veci pre prípad, žeby ju on už ako vlastník chcel predať. Obmedzenie s takýmto obsahom môže trvať najdlhšie po dobu života osoby oprávnenej z predkupného práva, nakoľko toto právo je právom osobným a neprechádza na právnych nástupcov (predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu).

Inými slovami vecné predkupné právo pôsobí voči každému ďalšiemu vlastníkovi nehnuteľnosti, ku ktorej sa vzťahuje, pričom v prípade záväzkového predkupného práva nový vlastník nehnuteľnosti už nemá povinnosť ponúknuť nehnuteľnosť prednostne oprávnenému, pretože ide výlučne o vzťah medzi dvoma subjektami, t.j. oprávneným a povinným, ktorý vo vzťahu k tretím osobám zaniká okamihom prevodu vlastníckeho práva k dotknutej nehnuteľnosti. Pokiaľ bolo predkupné právo dohodnuté s vecno-právnymi účinkami, tak takéto predkupné právo pôsobí nielen medzi účastníkmi zmluvy, medzi ktorými bolo predkupné právo dojednané, ale povinnosťou z predkupného právneho vzťahu sú viazaní i právny nástupcovia povinného subjektu. Ďalej je potrebné zdôrazniť, že predkupné právo s vecno-právnymi účinkami musí mať obligatórne písomnú formu a nadobúda sa vkladom do katastra nehnuteľností.

Argumenty v neprospech zriadenia vecného predkupného práva samostatnou zmluvou

Pre zobrazenie kompletného obsahu tohto dokumentu musíte byť prihlásený.
Registrácia na skúšobnú dobu 14 dní je bezplatná.

Registrácia
MENU