Aktuálne výzvy v oblasti dane z nehnuteľností - zdaňovanie na základe trhovej hodnoty
| Dátum vydania článku | 13.12.2021 |
| Autor: | Bc. Martina Bianca Achimovičová |
| Zdroj: | UPJŠ Košice |
Abstrakt
Abstrakt EN:
The author in this article deals with the analysis of current issues in the field of real estate tax in Slovak Republic in connection with the efforts to introduce taxation based on the market value of real estate. The author points out the rational justification of the need for the transition to the value principle of taxation, its positives and negatives, as well as the possible effects on taxpayers.1. ÚVOD - POSTAVENIE DANE Z NEHNUTEĽNOSTÍ V SÚSTAVE DANÍ A JEJ POVAHA
Daň z nehnuteľností možno, v súlade so všeobecne uznávanou definíciou dane ako povinnej peňažnej platby nenávratného charakteru, ktorá je ukladaná zákonom alebo na jeho základe za účelom úhrady štátnych alebo iných verejných potrieb, spravidla vo vopred ustanovenej výške a lehote splatnosti[1], charakterizovať ako peňažnú platbu od daňovníkov (fyzických iprávnických osôb) plynúcu do rozpočtu obce, vyberanú za určitú právnu skutočnosť, ktorou je existencia majetku na území obce a určitý vzťah daňovníka k tomuto majetku (vlastnícky, nájomný apod.) za podmienok avrozsahu stanovenom všeobecne záväzným nariadením obce a za podmienok a limitov stanovených príslušným zákonom.[2]
Daň z nehnuteľností možno z hľadiska predmetu dane charakterizovať ako daň majetkovú, čo znamená, že predmetom daňového zaťaženia je práve majetok daňovníka. Vzhľadom na spôsob zdaňovania ide súčasne o typickú priamu daň, pri ktorej daňová povinnosť vzniká či už na základe vlastníckeho, nájomného alebo správcovského vzťahu k nehnuteľnosti, a zároveň bez ohľadu na to, či daňovník vôbec má dostatočné prostriedky na jej úhradu, preto možno konštatovať, že ide súčasne aj o daň reálnu,[3] zaťažujúcu reálny majetok – pozemok, stavbu či byt alebo nebytový priestor. S poukazom na článok 59 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky, v zmysle ktorého dane a poplatky sú štátne a miestne, ako aj s ohľadom na skutočnosť, že právna úprava dane z nehnuteľností je obsiahnutá v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov (ďalej v texte len ako „zákon o miestnych daniach“), možno konštatovať, že ide nesporne aj o daň miestnu.
Daň z nehnuteľností predstavuje významnú príjmovú zložku rozpočtov obcí, keď je, hneď po výnose z podielov dane z príjmu fyzických osôb, druhým najdôležitejším zdrojom príjmov obcí a súčasne najvýznamnejšou miestnou daňou.[4] V zmysle ustanovenia § 4 zákona o miestnych daniach, daň z nehnuteľností pozostáva z dane z pozemkov, z dane zo stavieb a z dane z bytov a z nebytových priestorov. Ako uvádza Inštitút finančnej politiky, pre obdobie do roku 2018 prinášala najvyšší podiel na celkovom výnose daň zo stavieb. Až za daňou zo stavieb nasledoval výnos z dane z pozemkov a napokon z dane z bytov z nebytových priestorov. [5]
Je potrebné uvedomiť si, že aj keď sa v dnešnej dobe daňové zaťaženie orientuje predovšetkým na príjem a spotrebu, daň z nehnuteľností má v daňovej sústave svoje tradičné miesto, ako aj nezastupiteľnú úlohu. Je tomu tak nepochybne aj preto, že pôda a majetok sú predmetom zdanenia historicky omnoho dlhšie ako je tomu v prípade príjmov či spotreby, a aj v súčasnosti naďalej tvoria dôležitú súčasť základu dane najvyspelejších svetových ekonomík.[6] Medzi dôvody, prečo je tomu tak, možno inter alia zaradiť skutočnosť, že majetkové dane stimulujú racionálnejšie nakladanie s majetkom zo strany daňovníkov, zvyšujú progresivitu daňového systému a na rozdiel od dôchodkových daní nemajú destimulačné účinky.[7]
Medzi nesporné výhody dane z nehnuteľností, a to najmä z pohľadu daňovníkov, pritom podľa názorov niektorých zahraničných autorov[8] možno zaradiť aj skutočnosť, že daňové zaťaženie častokrát nereaguje na skutočnú hodnotu zdaňovanej nehnuteľnosti, a preto jej zdanenie nijak výrazne nenarúša ekonomické správanie daňovníka. S týmto názorom sa stotožňujeme, a to aj s ohľadom na súčasnú situáciu v súvislosti s daňou z nehnuteľností v Slovenskej republike. Za výhodu je považovaný aj fakt, že právny vzťah k nehnuteľnosti je ľahko dohľadateľný prostredníctvom verejných registrov, čo má za následok relatívne jednoduché určenie osoby daňovníka.[9] Navyše, majetkové dane, apredovšetkým daň z nehnuteľností, sa javia ako veľmi efektívne aj v otázke daňových únikov, ktoré sú takmer nemožné, a to vzhľadom na nehnuteľnú povahu predmetu dane, ktorý sa nedá len tak zatajiť či presunúť.
Daň znehnuteľností bola do slovenského právneho poriadku zavedená zákonom Slovenskej národnej rady č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností (ďalej v texte len ako „zákon č. 317/1992 Zb.“), čím sa v súlade so zákonom č. 212/1992 Zb. o sústave daní stala súčasťou sústavy daní ukladaných v Slovenskej republike. Súčasná právna úprava dane z nehnuteľností je obsiahnutá v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov a jej predmetom je daň z pozemkov, stavieb a bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
2. ZDAŇOVANIE NA ZÁKLADE TRHOVEJ HODNOTY 2.1 Stav de lege lata
V zmysle súčasne platného zákona o miestnych daniach je daň z nehnuteľností v Slovenskej republike v dnešnej dobe založená na princípe rovnosti zdaňovania majetku a daňovníkov, bez ohľadu na skutočnú výnosnosť zdaňovaného majetku, sociálne postavenie daňovníka (s výnimkou personálneho oslobodenia od dane z dôvodu veku alebo zdravotného postihnutia), bez ohľadu na skutočnosť, či je daňovníkom fyzická alebo právnická osoba, a čo je najpodstatnejšie, bez akéhokoľvek zohľadnenia trhovej hodnoty majetku.[10] Práve v tejto súvislosti je problematika dane z nehnuteľností v súčasnosti v spoločnosti značne pertraktovanou témou, a to najmä v súvislosti s otázkou určovania jej výšky na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Daň z nehnuteľností sa teda v súlade so zákonom o miestnych daniach neurčuje na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ale na základe určitých tzv. prepočtových jednotiek, na podklade ktorých je vypočítaná daň výrazne nižšia, čo sa najmarkantnejšie odzrkadľuje pri nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v lukratívnejších mestách a miestach, pričom v prípade pozemkov sa vychádza z bonity pôdy a pri stavbách zas z ich veľkosti. V súčasnosti tak možno konštatovať, že základ dane z nehnuteľností neodzrkadľuje reálnu hodnotu majetku, ako ani jeho kvalitu.[11] Dokonca sa možno stretnúť so zaujímavým názorom, podľa ktorého v prípade súčasnej dane z nehnuteľností v skutočnosti ani nejde o majetkovú daň ad litteram, a to z toho dôvodu, že výška zdanenia nezávisí od hodnoty nehnuteľnosti.[12] K tomu sa azda žiada dodať, že s týmto názorom je podľa nášho názoru potrebné čiastočne súhlasiť, a to najmä zdôvodu, že vprípade dane znehnuteľností, tak, ako je vsúčasnosti vprávnej úprave slovenského právneho poriadku konštruovaná, nedochádza k zdaňovaniu majetku v reálnom slova zmysle, pretože výška dane neodzrkadľuje skutočnú hodnotu daňou zaťažovaného majetku.
Daň z nehnuteľností bola ako nový druh majetkovej dane, v súlade s vtedy platným zákonom č. 212/1992 Zb. o sústave daní zavedená zákonom Slovenskej národnej rady č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností (ďalej v texte len ako „zákon č. 317/1992 Zb.“). Už dôvodová správa kzákonu č. 317/1992 Zb. pritom uvažovala so zavedením dane z nehnuteľností na podklade trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Zavedenie dane z nehnuteľností sa malo prejaviť vo zvýšenej starostlivosti a racionálnejšom využívaní nehnuteľného majetku a súčasne malo za úlohu užšie previazať náš daňový systém so systémami vyspelých trhových ekonomík. Dôvodová správa k zákonu č. 317/1992 Zb. síce rátala s tým, že predpokladom na určenie základu dane má byť práve určenie trhovej hodnoty pozemkov a stavieb, avšak už v samotnom texte dôvodovej správy k zákonu č. 317/1992 Zb. je explicitne vyjadrené, že oceňovanie nehnuteľného majetku bude po časovej stránke náročné, preto sa na prechodnú dobu ponecháva určovanie základu na podklade prepočtových jednotiek.
Rovnaký zámer bol predkladaný aj v pôvodnom vládnom návrhu zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Všeobecná časť dôvodovej správy k návrhu zákona o miestnych daniach rátala v súvislosti s daňou z nehnuteľnosti s prechodom na zdaňovanie nehnuteľností na hodnotovom princípe po vzore zahraničných právnych úprav, a to predovšetkým so zámerom zvýšenia výnosov z tejto dane. Na druhej strane však, rovnako ako v prípade zákona č. 317/1992 Zb., už samotná všeobecná časť dôvodovej správy k zákonu o miestnych daniach rátala s postupným, etapovitým prechodom na tento nový systém zdaňovania, a to predovšetkým s ohľadom na absenciu právnych i technických predpokladov určenia hodnoty všetkých nehnuteľností v rámci Slovenskej republiky, ako aj stav v samotnej evidencii nehnuteľností v rámci územia Slovenskej republiky, ktoré by neumožnili radikálny, jednorazový „skok“ na nový systém zdaňovania. Za primárne a elementárne predpoklady zavedenia zdaňovania nehnuteľností na hodnotovom princípe pritom dôvodová správa považuje práve presnú, časovo aktualizovanú evidenciu nehnuteľností a vytvorenie osobitných orgánov, inštitúcií či úradov, do ktorých pôsobnosti by patrilo práve ohodnocovanie nehnuteľností za účelom stanovenia ich trhovej hodnoty. Zákon o miestnych daniach platný k 1.11.2004 mal byť teda len krokom k postupnému zavedeniu zdaňovania nehnuteľností na hodnotovom princípe.
Zavedenie dane znehnuteľností na hodnotovom princípe malo podľa názorov Ministerstva financií SR výrazne ovplyvniť názor daňovníkov na rozsah a štruktúru ich majetku, ako aj na ich využívanie.[13] Zmena štruktúry majetku resp. rozsah majetku sa mal podľa nášho názoru odzrkadliť predovšetkým v tom, že daňovníci by boli nútení prehodnotiť svoje existujúce vlastníctvo k nehnuteľnostiam, teda predovšetkým „zbaviť“ sa nevyužívaných nehnuteľností. Výrazný vplyv by bol badateľný tiež v tendencii nadobúdania nehnuteľného majetku do osobného vlastníctva, kde by sa podľa nášho názoru začalo uprednostňovať skôr prenajímanie nehnuteľností.
Napriek skutočnosti, že od zavedenia dane z nehnuteľností do slovenského právneho poriadku uplynulo už takmer 30 rokov, stále sa, vjazyku legislatívy, pravdepodobne nachádzame v prechodnom období, pretože k prechodu na hodnotový princíp stále nedošlo, a to aj napriek tomu, že o zavedení dane z nehnuteľnosti ako tzv. dane z luxusu uvažovali už predchádzajúce vlády, a to naposledy napr. v roku 2012 či 2017[14]. Pritom aj Inštitút finančnej politiky vo svojom Daňovom reporte uvádza, že v Slovenskej republike existuje priestor pre eliminovanie daňových medzier, pričom poukazuje predovšetkým na to, že pre Slovenskú republiku ostáva aj naďalej dlhodobou témou prechod na zdanenie nehnuteľností na hodnotovom princípe, a to najmä z toho dôvodu, že výnosy z dane z nehnuteľností sú u nás v
Pre zobrazenie kompletného obsahu tohto dokumentu musíte byť prihlásený.
Registrácia na skúšobnú dobu 14 dní je bezplatná.